住み替えとは、不動産取引を伴う住居変更のことを言います。たとえば「賃貸物件に住んでおり、マイホームを購入して引越す」「マイホームを売り、新しいマイホームを購入して引越す」「マイホームを売却し、賃貸物件へ引越す」といったケースが挙げられます。不動産の売買を伴わない、「賃貸物件から賃貸物件への引越し」は住み替えではありません。

住み替えは「売却」「購入」といった不動産取引をおこなう必要があるため、賃貸物件から賃貸物件への引越しよりも長い期間が必要です。一般的に3カ月～1年かかるといわれており、住み替え先によって期間は変わります。中古物件への住み替えなら3～6カ月、注文住宅を新築しての住み替えなら6カ月～1年かかりますので、余裕を持って計画を立てることが必要です。

家族信託とは、不動産を所有している親が元気なうちに子どもや親族などと契約を結び、子どもらが財産を管理できるようにする契約を言います。子どもらは不動産を修繕するのはもちろん、売却したり賃貸物件として貸し出したりすることも可能です。

ただし売却するには、家族信託契約の中に「不動産の処分」権限が盛り込まれていることが必要です。この内容が不動産登記にも反映されていれば、子どもらは親に変わって不動産を売却できます。

もし売買の項目が契約書になかった場合には、「不動産の処分」権限を追加するための変更をおこなうことが必要ですが、親が高齢になっていると難しくなるケースもあるため、契約書作成時にしっかり検討することが必要だといえるでしょう。

オーナーチェンジとは、賃借人のいる投資用の不動産物件を売買するものを言います。売買により、マンション1棟もしくは1部屋、戸建て住宅、店舗などの不動産において、現在のオーナーから次のオーナーに不動産の所有権や賃貸借契約の権利が移転します。

1世帯以上の賃借人がいる物件が対象となり、賃貸物件であってもすべて空き室であればオーナーチェンジにはなりません。買主となる新しいオーナーは購入後すぐに家賃を回収でき、リフォームやクリーニングなどの初期費用もかからないなど多くのメリットを得られます。

そのためスムーズに売却するには、売主である現在のオーナーは、できかぎりそのメリットを減らさないよう、以前に更新料を無料にするなどして現在の入居者に契約更新を促したり、家賃を見直したりするなどしておくことが必要です。

インスペクションとは、宅地建物取引業法により「国が定めた既存住宅状況調査方法基準に従って実施する調査」と規定されているものです。調査は既存住宅状況調査講習を修了した建築士がおこないます。インスペクションは売主におこなう義務はありませんが、不動産を「高く」「早く」売ることを可能にする調査だと言えるでしょう。

インスペクションに合格している物件であることは買主の安心につながります。そのため希望価格で売却できたり、早期に話がまとまったりするといったメリットを得られます。また安心できるのは売主も同じであり、建物の状態を知ったうえで売却することが可能です。

またインスペクションに合格すると、瑕疵担保保険への加入が可能になります。物件にさらなる付加価値が生まれ、より売りやすくなるでしょう。